주택임대차 계약의 묵시적 갱신이 되지 않도록 갱신거절통지를 하여야 하는 기간

1. 현행 「주택임대차보호법」 상의 묵시적 갱신 조항의 내용

현행 「주택임대차보호법」의 묵시적 갱신 조항은 다음과 같습니다.

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

2. 개정된 「주택임대차보호법」 상의 묵시적 갱신 조항의 내용

개정된 「주택임대차보호법」(법률 제17363호)은 2020. 6. 9. 공포되었고 2020. 12. 10. 시행 예정입니다.

통상 1개월은 임차인이 다른 주거 주택을 마련하거나 임대인이 새로운 임차인을 구하기에 충분한 시간이 아니라는 지적이 있었는데, 그러한 문제점을 반영하여 위 묵시적 갱신 조항이 다음과 같이 개정되었습니다.

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

3. 개정된 「주택임대차보호법」 상의 묵시적 갱신 조항이 적용되는 경우

제6조 제1항의 개정 규정과 관련하여 개정된 「주택임대차보호법」은 다음과 같이 규정하과 있습니다.

부칙

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

제2조(계약 갱신에 관한 적용례) 제6조제1항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다.

위 부칙 제2조에 의하면 개정된 「주택임대차보호법」 상의 묵시적 갱신 조항(제6조 제1항)은 개정된 「주택임대차보호법」 시행일인 2020. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다.

새로운 묵시적 갱신 조항이 적용되는 임대차를 구체적으로 예를 들어보면 다음과 같습니다.

① 2020. 12. 10. 또는 그 이후 체결된 주택 임대차계약

② 2018. 11. 10. 체결되어 2018. 12. 10. 임대차기간 개시되었는데, 2020. 12. 10. 또는 그 이후 묵시적 갱신된 임대차(2022년에 묵시적 갱신되는 경우에 새로운 묵시적 갱신 조항 적용)

따라서 2020. 12. 10. 이전에 임대차계약이 체결되었다고 하더라도 2020. 12. 10. 이후에 임대차계약이 갱신되는 경우라면 개정된 「주택임대차보호법」 제6조 제1항에 따라 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절 등의 통지를 하여야 합니다.

참고로, 위와 같이 임대인 또는 임차인이 갱신거절의 통지를 하는 경우에는 그 의사표시를 명확히 하였다는 것을 분명히 하기 위해 내용증명 우편을 이용하는 것이 바람직합니다.