주택 임차인이 이사를 하여 입주한 날 전입신고를 하면서 확정일자를 받았는데, 같은 날 임차 주택에 관한 근저당권설정등기 신청이 등기소에 접수되었다면, 그 후 임차 주택에 대한 경매가 실행되었을 때 임차인과 근저당권자 사이의 배당 순위가 문제됩니다.

주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)를 마치면 그 다음 날부터 대항력을 가지게 되고(「주택임대차보호법」 제3조 제1항 참조), 그에 더하여 임대차계약증서에 확정일자를 갖추게 되면 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 절차에서 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 가지게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항 참조).

근저당권 설정등기는 등기가 마쳐지면 등기를 접수한 때부터 효력을 발생합니다(「부동산등기법」 제6조 제2항 참조).

그렇다면, 주택 임차인의 대항력 및 우선변제권은 전입신고 다음 날 0시부터 그 효력이 발생하고, 근저당권 설정등기는 등기신청 접수일 당일부터 그 효력이 발생하므로, 경매 배당절차에서 근저당권자가 임차인보다 우선하여 배당을 받게 됩니다(대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결 참조).

다만, 주택 임차인이 경매개시결정 등기시까지 [①주택인도 + ②주민등록]의 요건을 모두 갖춘 소액임차인에 해당되는 경우에는, 전입신고일이 근저당권 설정일보다 늦다고 하더라도, 경매절차내에서 보증금 중 일정액에 대해서는 다른 담보물권자(근저당권자 등)보다 우선하여 배당을 받을 수 있는 최우선변제권을 가지게 됩니다.

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