상가건물 임차인은 [①건물인도 + ②사업자등록 + ③계약서확정일자]의 요건을 모두 갖추더라도, 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리(이하 "보증금 우선변제권")를 가지지 못할 수 있습니다.  

왜냐하면, 주택 임대차의 보증금 우선변제권과 달리, 상가건물 임대차의 보증금 우선변제권은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하지 않는 임대차에만 인정되기 때문입니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조 참조).

보증금 우선변제권이 인정될 수 있는 임대차인지 여부는 임대차 계약일·갱신일, 임대차 목적물 소재지, 임대차 보증금액, 월 차임액에 따라서 달라집니다. 법령의 개정에 따라서 법 적용대상 임대차 해당 기준이 여러 차례 변경되어 왔기때문입니다. 

스마트법률서비스의 상가임대차 최우선변제액 계산 메뉴에서 계산 종류를 '보증금 일반 우선변제권 존부'로 선택하여 계산해보시면 쉽게 보증금 우선변제권이 있는지 여부를 확인하실 수 있습니다(☞ 상가임대차 최우선변제액 간편 계산하기).

참고로, 보증금 우선변제권과는 별도로 2015. 5. 13.부터는 [①건물인도 + ②사업자등록]의 요건을 갖추게 되면 보증금액 크기에 상관없이 모든 상가건물 임대차에 대항력이 인정됩니다( 「상가건물 임대차보호법」 제3조 참조). 다만, 대항력 발생 전에 설정된 선순위 (근)저당권이 있어 그 (근)저당권이 경매로 소멸하게 되는 경우에는, 임차인은 경매의 매수인에게 임대차로 대항할 수 없습니다.