상가건물 임대차 보증금액이 대통령령이 정하는 금액기준을 초과하지 아니하는 임대차의 임차인은 [①건물인도 + ②사업자등록 + ③계약서확정일자]의 요건을 모두 갖춘 경우 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리(보증금 우선변제권)를 가지게 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조 제2항 참조).  

상가건물 임대차 보증금 일반 우선변제권이 인정되기 위해서는 임대차 보증금액이 대통령령이 정하는 금액기준을 초과하지 않아야 되며, 월 차임까지 고려한 환산보증금액을 기준으로 판단하여야 하는 점을 유의하여야 합니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조 제1항 및 제2항 참조). 이는 주택 임대차 보증금 일반 우선변제권의 경우와 다른 점입니다.

그런데, 임차하려는 상가건물에 이미 선순위 근저당권이 설정되어 있고, 상가건물의 가액도 선순위 근저당권의 채권최고액과 그다지 차이가 나지 않는다면, 이 상가건물을 임차하는 임차인은, 상가건물이 경매에 넘어가게 되었을 때, 임대차보증금을 제대로 회수하지 못 할 가능성이 큽니다.  

그러나 임차하려는 상가건물에 선순위 근저당권이 설정되어 있는 경우에도, 임차인이 「상가건물 임대차보호법」이 정한 소액임차인에 해당되고, 경매개시결정 등기시까지 [①건물인도 + ②사업자등록 ]의 요건을 모두 갖추면, 경매·공매절차에서 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(근저당권자 등)보다 우선하여 변제받을 권리(소액보증금 최우선변제권)을 가지게 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제14조 제1항 참조).

여기서 주의할 점은 상가건물 임차인의 소액보증금 최우선변제권 존부를 판단하고 최우선변제액을 계산할 때 최선순위 담보물권 설정일(근저당권 설정등기 접수일)이 그 기준일이 되어야 한다는 것입니다. 즉, 최선순위 담보물권 설정일 당시 적용되는 법령을 적용하여 소액임차인 해당 여부를 판단해야 한다는 것입니다.

왜냐하면, 소액임차인 인정 기준 및 보증금 중 최우선변제를 받을 범위는 법령의 개정에 따라서 수 차례 그 기준액수가 증액되는 방향으로 변경되어 왔으며, 그 때마다 「상가건물 임대차보호법 시행령」의 부칙은, 소액보증금의 보호에 관한 경과조치로서 "이 영 시행 전에 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다"고 규정하고 있기 때문입니다.

위에서 살펴본 바와 같이, 상가건물 임대차 보증금 일반 우선변제권 존부 판단 및 소액보증금 최우선변제권 존부 판단과 그 최우선변제액 계산은 주택의 경우에 비해서 까다롭다고 할 수 있습니다.

임대차보증금과 월차임액의 최적의 조합을 잘 결정하여 상가건물을 보증금을 떼일 염려없이 좋은 임차조건으로 임차하기 위해서는, 상가건물 임대차 보증금 우선변제권 존부 판단 및 소액보증금 최우선변제권 존부 판단과 그 최우선변제액 계산을 손쉽게 할 수 있어야 하는 것이 필수적인 선결요건이라고 하겠습니다.

 ☞ 관련 서비스 : 상가임대차 최우선변제액 간편계산