묵시적 갱신 또는 계약갱신요구에 의해 갱신된 주택 임대차의 경우 임대차 해지


임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.  임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같습니다(「주택임대차보호법」 제6조 제1항 참조). 


위 내용은 주택 임대차에 있어서 묵시적 갱신에 관한 것인데, 쉽게 말하면 묵시적 갱신은 임대인과 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 말 없이 가만히 있으면 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 갱신된다는 의미입니다.


이에 반해 계약갱신요구는 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 명시적으로 계약갱신을 요구하는 것입니다(「주택임대차보호법」 제6조의3 제1항).


묵시적 갱신이나 계약갱신요구에 의해 주택 임대차가 갱신되는 경우,  전 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 되고(「주택임대차보호법」 제6조 제1항, 「주택임대차보호법」 제6조의3 제3항 각 참조), 임대차의 존속기간은 2년이 됩니다(「주택임대차보호법」 제6조 제2항 , 「주택임대차보호법」 제6조의3 제2항 각 참조).


문제는 묵시적 갱신 또는 계약갱신요구권 행사에 의해 주택 임대차가 갱신된 후 임대차 존속기간이 2년이 됨에도 불구하고 임대차를 해지할 수 있는지 여부입니다.


묵시적 갱신이나 계약갱신요구에 의해 주택 임대차가 갱신되는 경우, 임차인은 언제든지 임대차를 해지할 수 있습니다 (「주택임대차보호법」 제6조의2 제1항 , 「주택임대차보호법」 제6조의3 제4항 각 참조). 주택 임대차가 갱신되더라도 위와 같이 임차인이 해지하게 되면 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다((「주택임대차보호법」 제6조의2 제2항 , 「주택임대차보호법」 제6조의3 제4항 각 참조). 즉 임대인은 임차인의 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임차보증금을 임차인에게 반환해야 하고, 임차인은 임차주택을 임대인에게 인도해야 합니다.


주택 임대차가 갱신되는 경우 임차인은 선택에 따라, 새로운 임대차 존속기간인 2년 동안 임차인으로서 거주할 수도 있고, 임대인에게 해지 통지를 하고 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임차보증금을 반환받을 수도 있지만, 임대인은 임대차 존속기간(2년) 동안 임의로 해지를 할 수는 없습니다.


결과적으로, 임대인은 임차인의 선택에 따라 소극적으로 응할 수밖에 없는 불안한 처지에 놓이게 되는 문제점이 남아 있습니다.


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