주택 임대차기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 임대차기간을 2년으로 봅니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조 제1항 참조).

따라서 임차인은 임대차기간을 1년으로 정한 약정에 근거하여 1년 경과 후 임차보증금의 반환을 구할 수 있고, 이에 임대인은 임대차 목적물을 반환받을 수 있게 됩니다.

유의할 점은 임대인은 임대차기간을 1년으로 정한 약정에 근거하여 1년 경과 후 임대차 목적물의 인도를 구할 수 없다는 것입니다. 왜냐하면 「주택임대차보호법」 제4조 제1항은 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이므로 임대인이 1년으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수는 없기 때문입니다.

물론 임대인은 최초 임대차 시점부터 2년 경과 후 임대차가 종료되었다고 하면서 임대차 목적물의 인도를 구할 수 있습니다. 

위와 같이 임대인이 임대차 목적물의 인도를 구하기 위해서는 묵시적 갱신이 되지 않도록 임대인은  2년의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하여야 합니다. [참고로, 2020. 12. 10.부터 시행되는 개정된 「주택임대차보호법」에 의하면 "임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에..."로 변경되었습니다. 2020. 12. 10.이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다]. 

한편 임차인이, 임대차기간 1년이 경과될 무렵(1년이 되기 6개월 전부터 1개월 사이인데, 2020. 12. 10.이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차의 경우 1년이 되기 6개월 전부터 2개월 사이)에 임대인이 갱신거절의 통지를 하지 아니하였으므로 임대차계약은 묵시적으로 갱신되었고, 위와 같이 갱신된 임대차계약의 임대차기간은 2년이므로(「주택임대차보호법」 제6조 제2항 참조) 임대차는 종료되지 않았다(임대차기간은 1년+2년이 된다)고 주장할 수 있는지 문제됩니다. 

그러나 판례는 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 1년의 임대차기간이 경과한 후 임차인은 그때부터 다시 묵시의 갱신을 주장하여 2년의 임대차기간을 주장할 수 없다고 판시하였습니다(대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551 판결 참조).

따라서 위 판례를 고려하면 임대차기간을 1년으로 정한 임대차계약에 있어서 2년이 경과될 무렵에 묵시적 갱신되지 아니하면 임대차는 종료(2년이 되는 시점에 종료)되므로 임대인은 임대차 목적물의 인도를 구할 수 있고, 임차인은 1년 경과 후 묵시적 갱신되었으므로 임대차가 종료되지 않았다(즉, 1년+2년이 경과한 후 종료된다)고 주장할 수 없을 것으로 보입니다.

요컨대, 주택 임대차기간을 1년으로 약정했더라도 (2년이 경과될 무렵에) 임대차 계약이 묵시적 갱신되면 임대차는 최초 임대차 시점으로부터 4년(2년+2년) 후 종료됩니다. 임대차 계약이 묵시적 갱신되지 아니하면 임대차는 최초 임대차 시점으로부터 2년 경과 후 종료되므로 임대인은 최초 임대차 시점으로부터 2년 경과 후 임대차 목적물의 인도를 구할 수 있습니다.